Wohnungsauflösung nach Todesfall: Wer zahlt?

Eine Wohnungsauflösung nach einem Todesfall ist selten eine reine Frage von Möbeln und Kisten. Mitten in der Trauer steht plötzlich eine Wohnung da, die geräumt werden muss, und dazu kommen Fragen, auf die in dem Moment niemand vorbereitet ist. Wer ist überhaupt zuständig? Wer trägt die Kosten? Und wie lange läuft eigentlich noch die Miete?

Wir nehmen Ihnen diese Fragen in diesem Ratgeber ab. Sie erfahren, wer rechtlich für die Räumung verantwortlich ist, wie Sie den Mietvertrag richtig und fristgerecht kündigen, wie eine Auflösung Schritt für Schritt abläuft und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen. Alles in ruhiger Reihenfolge, damit Sie nichts Wichtiges übersehen.

Wir sagen das gleich offen, auch wenn wir selbst Wohnungsauflösungen anbieten: Den größten Teil davon können Sie verstehen, ohne einen Anwalt zu fragen. Und wenn Sie am Ende doch Hilfe beim Räumen brauchen, wissen Sie genau, worauf Sie achten müssen.

Wer muss die Wohnung räumen, und wer zahlt?

Mit dem Tod gehen Eigentum, Verträge und Pflichten des Verstorbenen auf die Erben über. Das nennt sich Gesamtrechtsnachfolge und steht in Paragraf 1922 BGB. Für die Wohnung heißt das: Die Erben treten an die Stelle des Verstorbenen, müssen die Wohnung räumen und tragen die Kosten aus dem Nachlass.

Sind mehrere Erben vorhanden, bilden sie eine Erbengemeinschaft und sind gemeinsam verantwortlich. Gibt es keine Erben, sind sie unbekannt, oder schlagen alle das Erbe aus, bestellt das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger, der sich kümmert. Reicht der Nachlass nicht aus, können die Räumungskosten am Ende beim Vermieter oder beim Staat landen.

Wichtig zu wissen: Sie können das Erbe auch ausschlagen. Wer das tut, ist nicht mehr Erbe und muss weder räumen noch zahlen. Die Ausschlagung ist innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis vom Erbfall beim Nachlassgericht zu erklären. Bevor Sie sich entscheiden, sollten Sie aber nichts aus der Wohnung mitnehmen, denn das kann bereits als Annahme des Erbes gelten. Eine gute erste Anlaufstelle für die rechtlichen Fragen rund um den Nachlass ist die Verbraucherzentrale.

Wir gehen mit dem Hausrat eines Verstorbenen anders um als mit einem leeren Lagerraum. Erst wird gesichtet, was persönlich oder wichtig ist, dann wird sortiert, und erst danach wird geräumt. In Ruhe und mit Respekt, ohne dass Sie dabei selbst Kisten schleppen müssen.

Den Mietvertrag richtig kündigen

Ein häufiger Irrtum: Viele glauben, der Mietvertrag ende automatisch mit dem Tod. Das stimmt nicht. Der Vertrag läuft weiter und gehört zum Nachlass, das bedeutet, die Miete läuft erst einmal weiter, bis gekündigt ist. Genau deshalb sollten Sie sich um die Kündigung früh kümmern, damit keine unnötigen Mietmonate auflaufen.

Beim Tod des Mieters gibt es ein Sonderkündigungsrecht. Sie können als Erbe innerhalb eines Monats, nachdem Sie vom Tod und vom Eintritt in das Mietverhältnis erfahren haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen. Das gilt selbst dann, wenn im Vertrag eine längere Kündigungsfrist steht. Auch der Vermieter hat dieses Sonderkündigungsrecht. Die rechtliche Grundlage finden Sie in Paragraf 564 BGB und ergänzend in Paragraf 580 BGB.

Für die Praxis heißt das: Kündigen Sie schriftlich und möglichst zeitnah. Viele Vermieter verlangen einen Nachweis der Erbenstellung, etwa einen Erbschein oder ein Testament mit Eröffnungsprotokoll. Kümmern Sie sich parallel um die anderen laufenden Verträge des Verstorbenen, also Strom, Gas, Telefon, Internet, Rundfunkbeitrag und Abonnements. Vieles davon können Sie mit Vorlage der Sterbeurkunde kündigen.

Schritt für Schritt: So läuft die Wohnungsauflösung ab

Eine geordnete Reihenfolge nimmt viel von dem Gefühl, alles auf einmal stemmen zu müssen. Diese Schritte haben sich bewährt:

• 1. Zugang und Berechtigung klären. Klären Sie, wer rechtlich befugt ist, etwa über Erbschein, Testament oder eine Vollmacht. Beschaffen Sie sich mehrere Sterbeurkunden, die brauchen Sie für fast jede Kündigung.
• 2. Dokumente und Wertsachen sichern. Bevor irgendetwas wegkommt, gehören Verträge, Versicherungsunterlagen, Kontoauszüge, Sparbücher, Schmuck, Bargeld und persönliche Fotos an einen sicheren Ort. Diese Sichtung steht immer am Anfang.
• 3. Verträge kündigen. Mietvertrag mit Sonderkündigungsrecht, dazu Strom, Gas, Telefon, Internet, Rundfunkbeitrag, Versicherungen und Abos.
• 4. Hausrat sortieren. Teilen Sie auf in Behalten, Verschenken, Verkaufen, Spenden und Entsorgen. Werfen Sie nichts Wertvolles vorschnell weg, gut erhaltene Möbel und Geräte lassen sich anrechnen.
• 5. Räumen und fachgerecht entsorgen. Hier kommt entweder die Familie zusammen oder ein Dienstleister übernimmt. Restmüll, Wertstoffe und Sondermüll müssen getrennt entsorgt werden.
• 6. Besenreine Übergabe. Die Wohnung wird leer geräumt und grob gereinigt an den Vermieter übergeben, damit die Mietzahlung endet.

Wie aufwendig dieser Ablauf wird, hängt stark vom Zustand und der Menge ab. Eine ausführliche Übersicht über den Ablauf und die einzelnen Leistungen finden Sie in unserem Ratgeber zur Haushaltsauflösung und was sie kostet.

Was kostet eine Wohnungsauflösung nach einem Todesfall?

Preislich unterscheidet sich eine Wohnungsauflösung nach einem Todesfall nicht grundsätzlich von einer normalen Auflösung. Branchenüblich liegen die Kosten je nach Größe und Menge zwischen 600 und 3.000 Euro. Der Unterschied liegt im Ablauf, nicht im Preis: Es wird vorsichtiger und langsamer gearbeitet, weil persönliche Dinge erst gesichtet werden. Die folgende Tabelle gibt Ihnen einen ersten Überschlag:

Diese Werte gelten für normal eingerichtete Wohnungen. Bei einer vollgestellten Wohnung liegen Sie eher am oberen Rand, bei einer halb leeren darunter. Lässt sich noch etwas verwerten, kann der effektive Preis sinken. Eine verbindliche Zahl bekommen Sie erst, wenn jemand kurz gesehen hat, was raus muss, alles andere ist eine grobe Schätzung.

Ein Punkt, der vielen Erben hilft: Die Kosten können steuerlich absetzbar sein. Räumungs- und Reinigungsarbeiten gelten unter Umständen als haushaltsnahe Dienstleistung nach Paragraf 35a EStG. Dann lassen sich 20 Prozent der reinen Arbeitskosten von der Steuerschuld abziehen, höchstens 4.000 Euro im Jahr. Voraussetzung sind eine ordentliche Rechnung mit ausgewiesenem Arbeitsanteil und die Zahlung per Überweisung. Ob das in Ihrem Fall greift, klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.

Was Maestre anders macht

Wir sind David und Luis, Onkel und Neffe, und haben Maestre Logistik im Dezember 2025 in Schleswig-Holstein gegründet. Wir sind kein anonymer Großbetrieb, der tausend Aufträge im Monat jongliert. Jede Anfrage landet direkt bei uns, nicht über ein Portal, das Ihre Daten an mehrere Anbieter weiterverkauft.

Gerade nach einem Todesfall ist das wichtig. Sie haben einen festen Ansprechpartner, einen verbindlichen Festpreis und eine ordentliche Rechnung. Wir sichten mit Ihnen, was bleiben soll, rechnen Wertgegenstände an, wo es geht, und entsorgen den Rest fachgerecht und getrennt. Am Ende übergeben wir die Wohnung besenrein, damit die Mietzahlung enden kann.

Eine Wohnungsauflösung nach einem Todesfall ist mit Trauer verbunden, und genau dann wollen die wenigsten Menschen selbst Kisten schleppen oder über Preise feilschen. Wir machen das in Ruhe und mit Respekt und nehmen uns die Zeit, persönliche Dinge zuerst zu sichern. Wie eine Auflösung im Detail abläuft, sehen Sie auch auf unserer Seite zur Entrümpelung und Haushaltsauflösung.

Ihr nächster Schritt

Verschaffen Sie sich mit der Spanne aus diesem Ratgeber einen groben Überschlag und kümmern Sie sich früh um die Kündigung des Mietvertrags, das spart bares Geld. Wenn Sie beim Räumen Unterstützung möchten, holen Sie sich einen verbindlichen Festpreis statt einer Schätzung am Telefon. Wir schauen uns Ihren Fall an, sagen Ihnen ehrlich, womit Sie rechnen müssen, und sind nur einen Anruf entfernt.